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LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
(21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)
Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)
PREAMBULO
El largo período de vigencia de la Ley 49
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad
Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy
diversos ámbitos: en
la regulación de las relaciones entre los copropietarios
sometidos a su régimen,
en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto
la Ley 2/1988, de 23
de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio,
significaron un gran avance en
el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin
embargo, transcurrido el
tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en
materia de
regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la
unanimidad es en exceso
rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de
determinadas actuaciones que
son convenientes para la comunidad de propietarios e
incluso, por razones
medioambientales o de otra índole, para el resto de la
colectividad. Se ha
considerado así conveniente flexibilizar el régimen de
mayoría para el
establecimiento de determinados servicios (porterías,
ascensores, supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de
personas con
minusvalía, servicios de telecomunicación,
aprovechamiento de la energía
solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que
las comunidades
de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les
adeudan los
copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene
denominando lucha
contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma
a través de una
pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un
fondo de reserva,
publicidad en el instrumento público de transmisión de
las cantidades
adeudadas por los propietarios, afección real del
inmueble transmitido al pago
de los gastos generales correspondientes a la anualidad en
la cual tenga lugar
la adquisición y al año inmediatamente anterior,
responsabilidad solidaria del
transmitente que no comunique el cambio de titularidad,
atribución de carácter
ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la
Junta de propietarios,
establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de
ejecución judicial para el
cobro de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación
actualizada de la
formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos
de la
comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser
cualquier
copropietario o persona física con cualificación
profesional suficiente, régimen
de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia
al cargo del
Presidente y otras numerosas materias que la realidad
diaria de la vida en
comunidad había puesto de relieve que estaban
insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en
flexibilidad y dinamismo, pero
también en eficacia, y se acomoda a los nuevos
requerimientos sociales, en el
convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas
venideras una de
las normas jurídicas de mayor trascendencia para nuestro
país.
CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la
forma especial de
propiedad establecida en el artículo 396 del Código
Civil, que se denomina
propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración
de locales aquellas
partes de un edificio que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente
por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía
pública.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con
arreglo a lo dispuesto en
el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el artículo 396
del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad
horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las
disposiciones de esta Ley
en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de
sus partes privativas y
elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y
obligaciones
recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta
Ley.
CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo
trescientos noventa y seis
del Código civil corresponde al dueño de cada piso o
local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un
espacio
suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectónicos e instalaciones de
todas clases, aparentes o
no, que estén comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al
propietario, así como el de los anejos que expresamente
hayan sido señalados
en el título, aunque se hallen fuera del espacio
delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o
locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación
con relación al total
del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
Dicha cuota servirá
de módulo para determinar la participación en las cargas
y beneficios por razón
de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o
local no alterarán
la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo
unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho,
sin poder separar
los elementos que lo integran y sin que la transmisión
del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la
situación que regula
esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario
proindiviso sobre un piso o
local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la
proindivisión no haya
sido establecida de intento para el servicio o utilidad
común de todos los
propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o
locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se
asignara número
correlativo. La descripción del inmueble habrá de
expresar las circunstancias
exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e
instalaciones con que
cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su
extensión, linderos,
planta en la que se hallare y los anejos, tales como
garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación
que corresponde a cada
piso o local, determinada por el propietario único del
edificio al iniciar su venta
por pisos, por acuerdo de todos los propietarios
existentes, por laudo o
resolución judicial. Para su fijación se tomará como
base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble,
su emplazamiento
interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución
y ejercicio del derecho
y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o
destino del edificio,
sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios,
gastos, administración
y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido
inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que
se dispone sobre validez
de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para
la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada
utilización de los
servicios y cosas comunes, y dentro de los límites
establecidos por la Ley y los
estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas
de régimen interior que
obligarán también a todo titular mientras no sean
modificadas en la forma
prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar
los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél
cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario,
debiendo dar cuenta
de tales obras previamente a quien represente a la
comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración
alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin
dilación al
Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les
está permitido desarrollar
en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas
en los estatutos, que
resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales
sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de
cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas
por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de
iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente,
previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto,
podrá entablar contra
él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se
sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento
fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de
propietarios, el Juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata
de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir
en delito de
desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas
cautelares fueran
precisas para asegurar la efectividad de la orden de
cesación. La demanda
habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la
vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además
de la cesación
definitiva de la actividad prohibida y la indemnización
de daños y perjuicios que
proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o
local por tiempo no
superior a tres años, en función de la gravedad de la
infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no
fuese el propietario, la
sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente
todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato
lanzamiento.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de
división material, para
formar otros más reducidos e independientes, y aumentados
por agregación de
otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por
segregación de alguna
parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento
de los titulares
afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a
la que incumbe la fijación
de las nuevas cuotas de participación para los pisos
reformados con sujeción a
lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de
las cuotas de los restantes.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y
demás elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de
cualesquiera de los
propietarios, estén o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado
de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños
o
desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso
o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen
a la comunidad o a los
otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione
por su descuido o el de
las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que
exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo
establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza
de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos
prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la
obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a
las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y
al año natural
inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del
artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los
enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho
precepto, sin perjuicio
de la preferencia establecida a favor de los créditos
salariales en el Estatuto de
los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio
inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales
por los anteriores
titulares hasta el límite de los que resulten imputables
a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año
natural inmediatamente
anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta
obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita,
por cualquier título, la
vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse
al corriente en el pago
de los gastos generales de la comunidad de propietarios o
expresar los que
adeude. El transmitente deberá aportar en este momento
certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaración, sin la cual
no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público,
salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el
adquirente. La certificación
será emitida en el plazo máximo de siete días naturales
desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto
bueno del Presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de
la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados
por el retraso en
su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de
participación, a la dotación
del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender
las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos
los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún
caso podrá ser
inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá
suscribir un contrato de
seguro que cubra los daños causados en la finca o bien
concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y
en sus relaciones con
los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y de
los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de
la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,
el domicilio en
España a efectos de citaciones y notificaciones de toda
índole relacionadas con
la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá
por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente
a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al
ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario
fuese imposible practicarla
en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la
colocación de la comunicación correspondiente en el tablón
de anuncios de la
comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al
efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a
esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de
Secretario de la
comunidad, con el visto bueno del Presidente. La
notificación practicada de
esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de
la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,
el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo
de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión
de forma solidaria
con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél
a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación
cuando cualesquiera
de los órganos de gobierno establecidos en el artículo
13 haya tenido
conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o
local por cualquier otro
medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o
bien cuando dicha
transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior
se reputarán generales
los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o
locales, sin que la
no utilización de un servicio exima del cumplimiento de
las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el
artículo 11.2 de esta Ley.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de
las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y
de sus servicios, de
modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios
en cuya vivienda
vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o
voluntarios personas con
discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada
a realizar las obras
de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado
a su discapacidad
de los elementos comunes, o para la instalación de
dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan su comunicación con el
exterior, cuyo importe total
no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren
injustificadamente la ejecución
de las órdenes dictadas por la autoridad competente
responderán
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía
administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las
obras a realizar resolverá
lo procedente la junta de propietarios. También podrán
los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de
las obras de
conservación y accesibilidad a que se refiere el presente
artículo estará afecto
el piso o local en los mismos términos y condiciones que
los establecidos en el
artículo 9 para los gastos generales.
Artículo 11
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y
accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y
características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar
innovaciones no
exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de
instalación exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no
resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso
en el caso de que no
pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de
las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de
realización y
mantenimiento, debidamente actualizados mediante la
aplicación del
correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la
realización de obras de
accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de
los gastos aun
cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias
de gastos
comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del
edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el
consentimiento expreso
de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por
realizar en el
inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el
momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas
mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o
fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título
constitutivo y deben
someterse al régimen establecido para las modificaciones
del mismo. El
acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la
modificación, las alteraciones
que origine en la descripción de la finca y de los pisos
o locales, la variación de
cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o
pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los
siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad,
sin que ello pueda
suponer menoscabo alguno de las funciones y
responsabilidades frente a
terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios,
mediante elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá
solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando
las razones que le
asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento
establecido en el artículo
17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la
misma resolución al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al
Presidente en el cargo hasta
que se proceda a una nueva designación en el plazo que se
determine en la
resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier
causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la
comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación
de la comunidad, en
juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la
afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su
nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido
para la designación del
Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por
su orden, sustituir
al Presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así
como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos
que establezca la
Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán
ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la
Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos
separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán
acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-
Administrador podrá
ser ejercido por cualquier propietario, así como por
personas físicas con
cualificación profesional suficiente y legalmente
reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras
personas jurídicas
en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo
contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el
plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de
la expiración del
mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada
en sesión
extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o
locales en un edificio no
exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo
398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los
estatutos.»
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en
el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o
locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las
cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las
obras de reparación de
la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con
lo dispuesto en el
artículo 20.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las
normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés
general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes
para el mejor
servicio común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal
o por representación
legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un
escrito firmado por el
propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a
diferentes propietarios éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las
juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la
asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se
entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la
delegación cuando se trate de los acuerdos a que se
refiere la regla primera del
artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la
Junta no se encontrasen
al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con
la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a
la consignación
judicial o notarial de la suma adeudada, podrán
participar en sus deliberaciones
si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta
reflejará los propietarios
privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de
participación en la
comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en
esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una
vez al año para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás
ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios, o un
número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100
de las cuotas de
participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y,
en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos
a tratar, el lugar, día y
hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en
segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en
el artículo 9. La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios
que no estén al
corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad
y advertirá de la
privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo
15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de
propietarios estudie y se
pronuncie sobre cualquier tema de interés para la
comunidad; a tal efecto
dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean
tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden
del día de la siguiente
Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la
mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la
mayoría de las cuotas
de participación, se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta
vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar,
día y hora indicados
en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día
si hubiese transcurrido
media hora desde la anterior. En su defecto será
nuevamente convocada,
conforme a los requisitos establecidos en este artículo,
dentro de los ocho días
naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose
en este caso las
citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará,
cuando menos, con seis
días de antelación, y para las extraordinarias, con la
que sea posible para que
pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La
Junta podrá reunirse
válidamente aun sin la convocatoria del Presidente,
siempre que concurran la
totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a
las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de
los acuerdos que
impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de
ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo
o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de
participación. El arrendamiento de elementos comunes que
no tenga asignado
un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el
voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a
su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación, así
como el consentimiento
del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de
esta ley, la realización
de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes
que tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando
impliquen la
modificación del título constitutivo, o de los
estatutos, requerirá el voto
favorable de la mayoría de los propietarios que, a su
vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de
esta norma, se
computarán como votos favorables los de aquellos
propietarios ausentes de la
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del
acuerdo adoptado
por los presentes, conforme al procedimiento establecido
en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia por comunicación a quien
ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días
naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo
dispuesto en esta norma
obligan a todos los propietarios.
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para
el acceso a los servicios
de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley
1/1998, de 27 de
febrero, o la adaptación de los existentes, así como la
instalación de sistemas,
comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos
colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio
de los integrantes de la comunidad que representen, a su
vez, un tercio de las
cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación
o adaptación de
dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que
no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante,
si con
posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de
telecomunicaciones o a
los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar
las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las
preexistentes, podrá
autorizárseles siempre que abonen el importe que les
hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a
los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura
instalada tendrá la
consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
3ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el
voto de la mayoría del
total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de
participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos
adoptados por la mayoría
de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez,
más de la mitad del
valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los
procedimientos establecidos en
los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte
deducida en el mes
siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en
comparecencia los
contradictores previamente citados, resolverá en equidad
lo que proceda dentro
de veinte días, contados desde la petición, haciendo
pronunciamiento sobre el
pago de costas.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán
impugnables ante los
Tribunales, de conformidad con lo establecido en la
legislación procesal
general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la
comunidad de
propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses
de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún
propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado
con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos
acuerdos los propietarios
que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y
los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho
de voto. Para
impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá
estar al corriente en el
pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad o proceder
previamente a la consignación judicial de las mismas.
Esta regla no será de
aplicación para la impugnación de los acuerdos de la
Junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación
a que se refiere el
artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el
acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la
Ley o a los estatutos, en
cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho
plazo se computará a partir de la comunicación del
acuerdo conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no
suspenderá su ejecución,
salvo que el Juez así lo disponga, con carácter
cautelar, a solicitud del
demandante oída la comunidad de propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán
en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la
forma que
reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios
deberá expresar, al
menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los
propietarios que la hubiesen
promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación
sobre su celebración en
primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos
cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso,
de sus cuotas de
participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que
ello fuera relevante
para la validez del acuerdo, de los nombres de los
propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los mismos, así como de las
cuotas de
participación que, respectivamente, representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente
y del Secretario al
terminar la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su
cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley
previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios
de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre
que la misma
exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración,
los propietarios
asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con
indicación de los votos a favor y en contra, así como
las cuotas de participación
que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por
el Presidente y el
Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de
la siguiente reunión
de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la
subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la
Junta de propietarios.
Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años,
las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las
reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios, y hacer a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos
a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta
el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la
casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de
ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y
efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y
custodiar a disposición de
los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la
Junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y
f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el
tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el
presidente o el administrador,
si así lo acordase la junta de propietarios, podrá
exigirlo judicialmente a través
del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá
la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda
con la comunidad de
propietarios por quien actúe como secretario de la misma,
con el visto bueno
del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido
notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto
en el apartado
anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del
requerimiento previo de
pago, siempre que conste documentalmente la realización
de éste, y se
acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local
deba responder
solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse
contra él la petición inicial,
sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual
propietario. Asimismo se
podrá dirigir la reclamación contra el titular
registral, que gozará del mismo
derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la
petición inicial
podrá formularse contra cualquiera de los obligados o
contra todos ellos
conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del
proceso monitorio, el
acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes
suficientes de aquél,
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y
las costas. El tribunal
acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin
necesidad de que el
acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá
enervar el embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese
sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se
utilizaren los servicios
profesionales de abogado y procurador para reclamar las
cantidades debidas a
la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en
todo caso a los límites
establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de
la Ley de Enjuiciamiento
Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por
su intervención,
tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si
no compareciere ante
el tribunal. En los casos en que exista oposición, se
seguirán las reglas
generales en materia de costas, aunque si el acreedor
obtuviere una sentencia
totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir
en ellas los honorarios
del abogado y los derechos del procurador derivados de su
intervención,
aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas
frente a terceros
con todos los fondos y créditos a su favor.
Subsidiariamente y previo
requerimiento de pago al propietario respectivo, el
acreedor podrá dirigirse
contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso
por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución
si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las
deudas vencidas con la
comunidad en el momento de formularse el requerimiento a
que se refiere el
apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de
su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en
contrario. Se estimará
producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción
exceda del cincuenta
por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el
siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPITULO III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS
PRIVADOS
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo
396 del Código
Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los
siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o
parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las
viviendas o locales en
que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter
inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere
el apartado anterior
podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a
través de cualesquiera
de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5. En
este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les
resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de
propietarios. A tal efecto,
se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea
otorgado por el propietario único del complejo o por los
Presidentes de todas
las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente
autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de
propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo
inmobiliario en su conjunto y
de los elementos, viales, instalaciones y servicios
comunes. Asimismo, fijará la
cuota de participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir
al sostenimiento de
los gastos generales de la comunidad agrupada. El título
y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de
la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el
apartado anterior gozará,
a todos los efectos, de la misma situación jurídica que
las comunidades de
propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes
especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo
acuerdo en contrario, por
los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales
ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada
comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera
mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría
de que se trate en cada
una de las juntas de propietarios de las comunidades que
integran la
agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será
aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre
el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad
agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones y
servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en
ningún caso las
facultades que corresponden a los órganos de gobierno de
las comunidades de
propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten
ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán
aplicables, supletoriamente
respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las
disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas
en el
apartado anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus
competencias adopten
las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de
reserva regulado en
el artículo 9.1.f se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de
aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en
vigor de la presente
disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el
fondo de reserva al
aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará
dotado con una cantidad
no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal
efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las
aportaciones
necesarias en función de su respectiva cuota de
participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente
al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el
fondo de reserva, la
dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el
artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser
inferior, en ningún momento
del ejercicio presupuestario, al mínimo legal
establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para
atender los gastos de conservación y reparación de la
finca permitidos por la
presente Ley se computarán como parte integrante del
mismo a efectos del
cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se
efectuarán las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo
de reserva conforme
a lo señalado en el párrafo anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA
Modificación del Artículo 396 del Código Civil
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado
en los siguientes
términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las
partes de ellos susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a
un elemento
común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto
de propiedad separada,
que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes
del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales
como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos
estructurales y entre
ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y
ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elementos de cierre que las
conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras,
porterías, corredores, pasos,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a
ascensores, depósitos,
contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el
suministro de agua,
gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de
agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o
evacuación de humos; las de detección y prevención de
incendios; las de
portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así
como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o
jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso
susceptibles de división y
sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de
los demás, por este
solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de
retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones
legales especiales y, en
lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.»
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior,
las modificaciones
introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria
por los artículos 1 y 2 de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, permanecen en
vigor con su redacción actual.
DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal,
conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por
la presente Ley, no
serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados
de acuerdo con la
legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán
tramitándose con
arreglo a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICION FINAL UNICA
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se
opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin
efecto las cláusulas
contenidas en los estatutos de las comunidades de
propietarios que resulten
contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se
adaptarán, en el plazo
de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
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