A todos los que la presente vieren y entendieren, Sabed: Que las Cortes

Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.

1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la

edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que

intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado

desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los

requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los

usuarios.

2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en

las obras de edificación se regirán por su legislación específica.

3. Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la

legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del

proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las

Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de

esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.

1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y

el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso

principal esté comprendido en los siguientes grupos:

a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y

cultural.

b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de

telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del

transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la

ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su

explotación.

c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados

en los grupos anteriores.

2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y

requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de

escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o

permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la

configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan

carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de

la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o

tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o

que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o históricoartístico,

regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de

carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento

propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la

protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse,

mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos

siguientes:

a) Relativos a la funcionalidad:

a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la

dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones

previstas en el edificio.

a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y

comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos

previstos en su normativa específica.

a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de

acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

b) Relativos a la seguridad:

b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes

del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las

vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que

comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar

el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro

del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de

extinción y rescate.

b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga

riesgo de accidente para las personas.

c) Relativos a la habitabilidad:

c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen

condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del

edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato,

garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en

peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus

actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso

racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones

que permitan un uso satisfactorio del edificio.

2. El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las

exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que

permite el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.

Las normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas de obligado

cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentación

técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de la Edificación conforme a lo previsto

en la disposición final segunda de esta Ley.

El Código podrá completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las

Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución

de la técnica y la demanda de la sociedad.

1. El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan

las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2. El proyecto habrá de

justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones

requeridas por la normativa técnica aplicable.

2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros

documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio, se

mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca una

duplicidad en la documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los

distintos trabajos indicados.

La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su

ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas

procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.

1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta,

hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin

reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la

misma, cuando así se acuerde por las partes.

2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el

constructor, y en la misma se hará constar:

a) Las partes que intervienen.

b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y

terminada de la misma.

c) El coste final de la ejecución material de la obra.

d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su

caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los

defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta

aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.

e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus

responsabilidades.

Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el

director de la ejecución de la obra.

3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no

está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.

En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el

nuevo plazo para efectuar la recepción.

4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los

treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de

obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La

recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha

indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por

escrito.

5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se

iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda

ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las

modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra

para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación

identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así

como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus

instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el

Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el

proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en

esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su

intervención.

1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que,

individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o

ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión

a terceros bajo cualquier título.

2. Son obligaciones del promotor:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en

él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del

proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del

mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así

como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o

cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

1. El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa

técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros

técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.

Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros

documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley, cada

proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.

2. Son obligaciones del proyectista:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de

arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y

cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de

personas jurídicas, designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación

profesional habilitante.

Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los

usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y

profesional habilitante será la de arquitecto.

Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los

usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y

profesional habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o

arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada

profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias

específicas.

Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios

comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y

profesional habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero

técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada

profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.

Idénticos criterios se seguirán respecto de los proyectos de obras a las que se

refieren los apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.

En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos correspondientes a

sus especialidades y competencias específicas, y en particular respecto de los

elementos complementarios a que se refiere el apartado 3 del artículo 2, podrán

asimismo intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la

ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el

proyectista. Dichas intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo

establece la disposición legal reguladora del sector de actividad de que se trate.

b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya

establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran

preceptivos.

c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

1. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el

compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o

parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

2. Son obligaciones del constructor:

a) Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las

instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de

alcanzar la calidad exigida en el proyecto.

b) Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de

las condiciones exigibles para actuar como constructor.

c) Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en

la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada

de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.

d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.

e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la

obra dentro de los límites establecidos en el contrato.

f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la

documentación de la obra ejecutada.

h) Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.

1. El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el

desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y

medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de

edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el

objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

2. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación

del director de obra.

3. Son obligaciones del director de obra:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de

arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y

cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de

personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la titulación

profesional habilitante.

En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del

apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de

arquitecto.

Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones

indicadas en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante, con

carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá

determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo

con sus especialidades y competencias específicas.

Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones

indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante será la

de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada

por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus

especialidades y competencias específicas.

Idénticos criterios se seguirán respecto de las obras a las que se refieren los

apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.

b) Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura

proyectadas a las características geotécnicas del terreno.

c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de

Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del

proyecto.

d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales

modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre

que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y

observadas en la redacción del proyecto.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra,

así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades

de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

f) Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al

promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

g) Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la

obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la

opción elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13.

1. El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección

facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de

controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las

condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas,

designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación

profesional habilitante.

Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los

usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y

profesional habilitante será la de arquitecto técnico.

Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que fueran

dirigidas por arquitectos.

En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada,

indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico,

ingeniero o ingeniero técnico.

b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la

realización de ensayos y pruebas precisas.

c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales,

la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las

instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.

d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra,

así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las

unidades de obra ejecutadas.

f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la

obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

1. Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar

asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la

ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa

aplicable.

2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados

para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio

de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.

3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:

a) Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor

del encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las obras.

b) Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para

realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la

correspondiente acreditación oficial otorgada por las Comunidades Autónomas con

competencia en la materia.

1. Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas,

importadores o vendedores de productos de construcción.

2. Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación

permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados,

componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de

ejecución.

3. Son obligaciones del suministrador:

a) Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del

pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento

de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.

b) Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los

productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para

su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.

1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante

un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la

documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los

edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y

mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas

que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los

terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto

de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los

plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde

la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o

defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros

de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la

resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o

defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el

incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo

3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de

ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del

plazo de un año.

2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por

actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con

arreglo a esta Ley, se deba responder.

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o

quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el

grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá

solidariamente.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes

intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio

ocasionados por vicios o defectos de construcción.

4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso

procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a

las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en

la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de

cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista,

los mismos responderán solidariamente.

Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros

profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su

insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer

contra sus autores.

6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio

por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,

negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás

personas físicas o jurídicas que de él dependan.

Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de

determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los

daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que

hubiere lugar.

Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en

el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados

por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado

final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo,

asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones

del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al

proyectista.

Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los

mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos

corresponda.

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en

el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso

fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las

que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador

conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y

siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños

materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a

contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan

subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que

intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra

ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que

condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se

hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el

artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se

establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a

las siguientes garantías:

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año,

el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que

afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido

por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material

de la obra.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres

años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos

constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos

de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez

años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o

defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los

forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan

directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:

a) Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del

apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de

asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del

mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea

tomador del seguro por cuenta de aquél.

b) La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No

obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos

siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de

prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará

extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su

obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.

c) No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos

extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley

21/1990, de 19 de diciembre.

3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:

a) Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) de este artículo. En relación con el

apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o

de parte del mismo.

b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer

requerimiento.

c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan

corresponderle contra el tomador del seguro.

4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el

contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el

apartado 1 de este artículo.

5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:

a) El 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los

honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.a) de este artículo.

b) El 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los

honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.b) de este artículo.

c) El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los

honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este artículo.

6. El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que

corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria

implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir

las garantías.

8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este artículo no serán

admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la

responsabilidad del asegurador frente al asegurado.

En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartado 1.b) y 1.c) de

este artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital

asegurado de cada unidad registral.

9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:

a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños

materiales que garantiza la Ley.

b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.

c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.

d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio

después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la

misma.

e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del

edificio.

f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la

recepción.

g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o

defectos de las instalaciones propias del edificio.

h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero

o por el propio perjudicado por el daño.

i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya

reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan

sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita

por los firmantes del acta de recepción.

1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de

declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que

se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se

refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor

individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite

previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en

relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores

se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma

análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades

anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones

complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:

a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de

viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o

sociedad cooperativa.

b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las

cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago

se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los

intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la

devolución.

d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de

la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada

infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser

asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades

Autónomas.

Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos

en la construcción.

Uno. La garantía contra los daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo

19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino

principal sea el de vivienda.

Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las

garantías previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del citado artículo 19, para edificios cuyo

destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá

establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías previstas en el

artículo 19, para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.

Intervenciones en el proceso de la edificación de los Cuerpos de Ingenieros de los

Ejércitos en el ámbito de la Defensa.

Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos, cuando intervengan en la

realización de edificaciones o instalaciones afectas a la Defensa, se regirán en lo que se

refiere a su capacidad profesional por la Ley 17/1999, de 18 de mayo, de Régimen del

Personal de las Fuerzas Armadas, y disposiciones reglamentarias de desarrollo.

Coordinador de seguridad y salud.

Las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para desempeñar la función de

coordinador de seguridad y salud en obras de edificación, durante la elaboración del

proyecto y la ejecución de la obra, serán las de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o

ingeniero técnico, de acuerdo con sus competencias y especialidades.

Regulación del derecho de reversión.

quedan redactados de la manera siguiente:

Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de

telecomunicación.

El artículo 2, apartado a), del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre

infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de

telecomunicación, quedará redactado de la siguiente manera:

"a) A todos los edificios y conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la

edificación, de uso residencial o no y sean o no de nueva construcción, que estén

acogidos, o deban acogerse, al régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley

49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6

de abril."

Solicitud de la demanda de notificación a otros agentes.

Quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad basadas

en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación

previstas en la presente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que la Ley de

Enjuiciamiento Civil concede para contestar a la demanda, que ésta se notifique a otro u

otros agentes que también hayan tenido intervención en el referido proceso.

La notificación se hará conforme a lo establecido para el emplazamiento de los

demandados e incluirá la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados al

proceso de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se dicte será

oponible y ejecutable frente a ellos.

Lo dispuesto en esta Ley, salvo en materia de expropiación forzosa en que se estará a lo

establecido en la disposición transitoria segunda, será de aplicación a las obras de nueva

construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la

correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor.

Lo establecido en la disposición adicional quinta no será de aplicación a aquellos bienes y

derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud

de reversión.

Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo

dispuesto en esta Ley.

Los artículos 64 a 70 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, aprobado por

Decreto de 26 de abril de 1957, seguirán vigentes en cuanto no se opongan o resulten

compatibles con lo establecido en la disposición adicional quinta.

Fundamento constitucional.

Esta Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado de

conformidad con los artículos de la Constitución siguientes:

a) El artículo 149.1.6.a , 8.a y 30.a en relación con las materias civiles y mercantiles

de los capítulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la edificación y

atribuciones derivadas del ejercicio de las profesiones establecidas en el capítulo III,

sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas

Comunidades Autónomas.

b) El artículo 149.1.16.a, 21.a, 23.a y 25.a para el artículo 3.

c) El artículo 149.1.6.a, 8.a y 11.a para el capítulo IV.

d) El artículo 149.1.18.a para la disposición adicional quinta.

Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación sin perjuicio de las competencias legislativas

y de ejecución que tengan asumidas las Comunidades Autónomas en este ámbito.

Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código Técnico de la Edificación.

Se autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto y en el plazo de dos años a

contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un Código Técnico de la

Edificación que establezca las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con

los requisitos básicos establecidos en el artículo 3, apartados 1.b) y 1.c).

Hasta su aprobación, para satisfacer estos requisitos básicos se aplicarán las normas

básicas de la edificación-NBE que regulan las exigencias técnicas de los edificios y que

se enumeran a continuación:

NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edificios.

NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edificios.

NBE AE-88 Acciones en la edificación.

NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de ladrillo.

NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.

NBE EA-95 Estructuras de acero en edificación.

NBE CPI-96 Condiciones de protección contra incendios en los edificios.

Asimismo, se aplicará el resto de la reglamentación técnica de obligado cumplimiento que

regule alguno de los requisitos básicos establecidos en el artículo 3.

Adaptación del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.

El Gobierno, en un plazo de seis meses, adaptará la sección 4.a del capítulo IV del Título

II del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa a lo dispuesto en esta Ley.

Esta Ley entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el "Boletín Oficial del

Estado", salvo sus disposiciones adicional quinta, transitoria segunda, derogatoria

primera por lo que se refiere a la legislación en materia de expropiación forzosa,

derogatoria segunda, y final tercera que entrarán en vigor el día siguiente al de dicha

publicación.

Por tanto, Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan

guardar esta Ley.

Madrid, 5 de noviembre de 1999.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno,