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PREÁMBULO
El régimen jurídico de los
arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por
el Texto Refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto
4104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron
la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964,
según reza la Exposición de
Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el
movimiento liberalizador de la
propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a
las exigencias de la justicia.
Sin embargo, el Texto Refundido no llegó a alcanzar sus objetivos
de desbloquear la situación
de las rentas congeladas. El citado Texto consagró, además un
régimen de subrogaciones,
tanto intervivos como "mortiscausa", favorable a los intereses
del
arrendatario.
Ambas circunstancias
determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de
manifiesto que fomentaba
escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el
Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
Política Económica,
introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los
arrendamientos urbanos que han
tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este
sector. Estas modificaciones
fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales
de negocio y la libertad para
pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter
obligatorio de la prórroga
forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha
tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la
tendencia a la disminución en
el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo
a principios de la década de
los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir
sustancialmente el signo de la
tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme
inestabilidad en el mercado de
viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de
corta duración. Esto a su vez
ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy
significativo, que se ha visto
agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de
elevación de los precios en
el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado
de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la
coexistencia de dos
situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos
celebrados al amparo del Real
Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el
veinte por ciento del total y
se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de
rotación ocupacional por
consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los
contratos celebrados con
anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley
2/1985. En general, se trata
de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos
celebrados con anterioridad a
la Ley de 1964, aproximadamente el cincuenta por ciento del
total, con rentas que se
pueden calificar como ineconómicas.
Las disfunciones que esta
situación genera en el mercado son tales que han convertido al
arrendamiento en una
alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en
relación con la solución al
problema de la vivienda. En este sentido, sólo un dieciocho por
ciento aproximadamente del
parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última
que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado
de los arrendamientos urbanos
como pieza básica de una política de vivienda orientada por el
mandato constitucional
consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos
los españoles a disfrutar de
una vivienda digna y adecuada.
1
La consecución de este
objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un
equilibrio adecuado en las
prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio
normativo por sí mismo no
constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este
sector, sí es una condición
necesaria para que ello se produzca.
La regulación sustantiva del
contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación
de trato entre los
arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto
del
de vivienda, por entender que
las realidades económicas subyacentes son sustancialmente
distintas y merecedoras, por
tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa
diferencia.
En este sentido, al mismo
tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los
arrendamientos de vivienda, se
opta en relación con los destinados a otros usos por una
regulación basada de forma
absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una
reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la
modificación del régimen de
los contratos actualmente en vigor.
La regulación de los
arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas,
fundamentalmente en relación
con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un
plazo mínimo de duración del
contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas
características permite una
cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita
contemplar al arrendamiento
como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es
un plazo excesivo que pudiera
constituir un freno para que tanto los propietarios privados
como los promotores
empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración
se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la
duración inicial del contrato
más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el
mínino de cinco años de
duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Se introduce también en la
ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el
plazo de garantía de cinco años,
que da lugar a un nuevo plazo articulado al mismo sobre
períodos anuales, de tres años.
El reconocimiento de la
existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha
hecho que la ley prevea esta
posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad,
conocida al tiempo de la
celebración del con trato, de recuperar el uso de la vivienda
arrendada para domicilio del
propio arrendador.
El establecimiento de un plazo
de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto
de las subrogaciones pudiera
tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que
el derecho de las personas
subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se
mantiene hasta la terminación
del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho
derecho en el ámbito "mortis
causa" a favor de aquellas personas con vinculación directa con
el arrendatario. Destaca como
novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente
"more uxorio".
En relación con las
subrogaciones "inter vivos", sólo se reconoce su existencia
previo
consentimiento escrito del
arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos
de resoluciones judiciales
que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la
vivienda al cónyuge no
titular. En estos casos, se reconoce "ex lege" a dicho cónyuge
el
derecho a continuar en
el uso de la vivienda
arrendada por el tiempo que restare del contrato.
2
El régimen de rentas se
construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes
para la determinación de la
renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos
que se mantengan con
arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso,
que las rentas de los
contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no
hubiera podido trasladarse a
la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser
así, dado que la norma
establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las
variaciones porcentuales que
pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al
Consumo.
Por lo que se refiere a los
derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas
generales la regulación
actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el
establecimiento de una previsión
especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con
personas minusválidas a su
cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada
que les permitan mejorar la
utilización de la misma.
También se mantiene el
derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el
supuesto de enajenación de la
vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento
aunque referido a condiciones
de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que
sin suponer una grave
onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de
permanencia del arrendatario
en la vivienda.
Por último, por lo que se
refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad
de las partes de optar por la
forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente
la posibilidad de todos los
contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de
acceder al Registro de la
Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de
acceso mediante la vinculación
de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la
inscripción. Este hecho no sólo
contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que
incrementa la información
disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de
aquellas medidas que puedan
contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la
práctica de los
arrendamientos.
La ley abandona la distinción
tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de
locales de negocio y
asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son
aquellos dedicados a
satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su
cónyuge o sus hijos
dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda,
categoría ésta que engloba
los arrendamientos de segunda residencia, los de temporadas los
tradicionales de local de
negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se
asienta en la idea de conceder medidas de protección al
arrendatario sólo allí donde
la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad
de vivienda del individuo y de
su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan
necesidades económicas,
recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulación
de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta
por dejar al libre pacto de
las partes todos los elementos del contrato, configurándose una
regulación supletoria del
libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del
Código Civil.
Se regulan así, con carácter
supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el
régimen de obligaciones de
conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de
traspaso y las subrogaciones
"mortis causa", aunque limitadas al cónyuge e hijos del
arrendatario que continúen la
actividad.
Se introduce en esta regulación
una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser
3
indemnizado cuando, queriendo
continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por
el transcurso del plazo
previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo
arrendatario se pudiesen
beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o
alternativamente, de los
gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el
arrendatario se vea obligado a
trasladar su actividad.
La fianza arrendaticia
mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto,
fijándose su cuantía en una
o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda
o de uso distinto. Al mismo
tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con
competencias en materia de
vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia
Comunidad, ya que los
rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una
importante fuente de
financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera
debe de mantenerse.
En la regulación de los
procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer
de las controversias
corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde
esté sita la finca urbana,
excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por
vía de sumisión expresa o tácita
a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la
posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan
pactar, para la solución de
sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.
La tramitación de los
procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo
salvedad expresa de los
supuestos de aplicación del juicio de deshaucio y del juicio verbal
cuando se ejecuten, en este último
caso, acciones para determinar rentas o importes que
corresponda abonar al
arrendatario.
Se regulan, asimismo, las
condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los
deshaucios promovidos por la
falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación
arrendaticia. Esta regulación
matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y
rehabilitación contenidos en
el Texto Refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación
de acciones se ha establecido, junto a la regulación
tradicional, la posibilidad de
acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones
ejercitadas se funden en
hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se
permite a éste en los
supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio
acumulado y simultáneo de la
acción de resolución del contrato y la reclamación de las
cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más
significativa de la ley en materia procesal, se establece la
regulación del recurso de
casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada
su importancia y la
trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe
poder ser objeto de una
doctrina jurisprudencias elaborada en sede del Tribunal Supremo.
Como notas más características
del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo
serán susceptibles de dicho
recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los
trámites del juicio de
cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no
sean conformes, y la renta de
los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley
se consagran.
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Por lo que se refiere a los
contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados
al amparo del Real Decreto-ley
2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha
sido la libre voluntad de las
partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a
duración y renta se refiere.
Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos
al mismo régimen al que hasta
ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación
arrendaticia que se pueda
constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta
regulación no quedan
exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo
de 1985, se hayan celebrado
con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del
libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los
contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución
que intenta conyugar el máximo
de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas
situaciones en que las partes
en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento
que mantiene el criterio de
trato diferenciado entre los con tratos de arrendamiento de vivienda
y los de local de negocio
otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario
de vivienda que al de local de
negocio.
Teniendo en cuenta los
perjudiciales efectos que ha ten ido la prolongada vigencia de la
prórroga obligatoria impuesta
por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la
duración de esta prórroga
obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación
arrendataria de conformidad
con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza
teniendo en cuenta los efectos
sociales y económicos de la medida tomando en consideración
la situación personal y
familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.
En este sentido, en el
arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la
subrogación "inter
vivos", excepción hecha de la derivada de resolución judicial en
procesos
matrimoniales, y por la
supresión gradual de los derechos de subrogación "mortis
causa" que el
Texto Refundido de 1964
reconocía.
Como esta medida afecta a
situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son
diferentes, arrendatarios
titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y
arrendatarios en segunda
subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada
una de ellas. De ahí que la
supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor
sea el contenido potencial de
derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del
principio general de conservar
al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en
el uso de la vivienda
arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera
reconocido por la legislación
de 1964.
En cuanto al régimen de
rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas
congeladas. Para ello, se
establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos
anteriores al 9 de mayo de
1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la
inflación desde la fecha de
celebración del contrato o desde la última revisión legal, según
proceda. Esta revisión no se
produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el
número de años en que se
produce la revisión total en función inversa de la renta del
arrendatario, posibilitando a
los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus
economías a la nueva
realidad.
En el caso de arrendatarios de
bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o
tres veces y media el salario
mínimo interprofesional en función del número de personas que
habiten en la vivienda
arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al
Gobierno para que en el plazo
de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un
mecanismo de compensación de
naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan
podido, por las circunstancias
antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los
arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto
5
sobre el Patrimonio, en el
Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de
la finca arrendada y el coste
de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda
arrendada, en estos tres últimos
casos mediante la imputación de sus importes a los
arrendatarios.
En el caso de los
arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un
calendario de resolución
temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los
arrendamientos en los que el
arrendatario sea una persona física de aquellos en los que sea una
persona jurídica, presumiendo
mayor solvencia económica allí donde el entramado
organizativo sea más
complejo.
Por ello, se mantienen, aunque
de forma limitada, derechos de subrogación "mortis causa" en
el primer supuesto, garantizándose
al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un
plazo mínimo de veinte años,
que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan
y continúen el ejercicio de
la actividad que se venga desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de
personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados,
entre cinco y veinte años, en
función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada
en el local arrendado,
configurándose un plazo de duración breve para aquellos
arrendamientos en los que se
desarrollan actividades con un potencial económico tal que
coloquen a los titulares de
estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los
arrendadores a la hora de
negociar nuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en
estos contratos, se reproduce el esquema de revisión
establecido para los
arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la
revisión en función de las
categorías antes expuestas.
Para favorecer la continuidad
de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación
que es el derecho de
arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho
preferente a continuar en el
uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato,
frente a cualquier tercero en
condiciones de mercado.
Asimismo, se estipula un
derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local
arrendado cuando otra persona,
sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda
beneficiarse de la clientela
generada por la actividad del antiguo arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos
asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les
da un tratamiento similar al
de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración
y de régimen de renta.
TÍTULO I
Ámbito de la ley
Art. 1.° Ambito de aplicación.—La
presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los
arrendamientos de fincas
urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Art. 2.° Arrendamiento de
vivienda.—1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel
arrendamiento que recae sobre
una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer
la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del
arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario,
los trasteros, las plazas de
garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o
servicios cedidos como
accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Art. 3.° Arrendamiento para
uso distinto del de vivienda.—1. Se considera
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arrendamiento para uso
distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una
edificación, tenga como
destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta
consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados
por temporada, sea ésta de
verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca
una actividad industrial,
comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o
docente, cualquiera que sean
las personas que los celebren.
Art. 4.° Régimen
aplicable.—1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se
someterán de forma imperativa
a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo
dispuesto en los apartados
siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido
en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen
por lo dispuesto en el Título
II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes
y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así
dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior
a trescientos metros cuadrados
o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5
veces el salario mínimo
interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por
la voluntad de las partes, en
su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y,
supletoriamente, por las
disposiciones del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda se rigen por la
voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III
de la presente ley y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la
aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá
hacerse de forma expresa
respecto de cada uno de ellos.
Art. 5.° Arrendamientos
excluidos.—Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta
ley:
a) El uso de las viviendas que
los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios,
tengan asignadas por razón
del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas
militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se
regirán por lo dispuesto en
su legislación específica.
c) Los contratos en que,
arrendándose una finca con casahabitación, sea el aprovechamiento
agrícola, pecuario o forestal
del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos
contratos se regirán por lo
dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas
universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente
como tales por la propia
Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean
asignadas a los alumnos
matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente
y de administración y
servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se
establezca
entre cada uno de ellos y la
Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el
establecimiento de las normas
a que se someterá su uso.
TÍTULO II
De los arrendamientos de
vivienda
CAPÍTULO I
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Normas generales
Art. 6.° Naturaleza de las
normas.—Son nulas, y se tendrán por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen
en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del
presente Título, salvo los
casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Art. 7.° Condición de
arrendamiento de vivienda.—El arrendamiento de vivienda no
perderá esta condición
aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda
permanente, siempre que en
ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus
hijos dependientes.
Art. 8.° Cesión del contrato
y subarriendo.—1. El contrato no se podrá ceder por el
arrendatario sin el
consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario
se
subrogará en la posición del
cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo
se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento
escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por
lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la
parte de la finca subarrendada
se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el
artículo 2.1. De no darse
esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario
se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario
que subarrendó.
El precio del subarriendo no
podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al
arrendamiento.
CAPÍTULO II
De la duración del contrato
Art. 9.° Plazo mínimo.—1.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las
partes. Si ésta fuera
inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste
se
prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de cinco años,
salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta
días de antelación como mínimo
a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las
prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.
El plazo comenzará a contarse
desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a
disposición del arrendatario
si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de
la fecha de la puesta a
disposición.
2. Se entenderán celebrados
por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración
o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga
anual para el arrendatario, en
los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga
obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se
haga constar en el mismo, de
forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la
vivienda arrendada antes del
transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente
para sí.
Si transcurridos tres meses a
contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador
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procedido a ocupar la vivienda
por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la
vivienda arrendada por un
nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos
que el desalojo de la vivienda
le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o
indemnizarle, a elección del
arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los
años que quedaren hasta
completar cinco.
Art. 10. Prorroga del
contrato.—Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez
transcurridos como minino
cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese
notificado a la otra, al menos
con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no
renovarlo, el contrato se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de
tres años más, salvo que el
arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la
fecha de terminación de
cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le
seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que
estuviera sometido.
Art. 11. Desistimiento del
contrato.—En arrendamientos de duración pactada superior a
cinco años, podrá el
arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al
menos cinco años y dé el
correspondiente preaviso al arrendador con una antelación minina de
dos meses.
Las partes podrán pactar en
el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al
arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año
del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año darán
lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Art. 12. Desistimiento y
vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del
arrendatario.—1. Si el
arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de
desistir de él, sin el
consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá
el arrendamiento continuar en
beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el
arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al
respecto.
Efectuado el requerimiento, el
arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un
plazo de quince días a contar
de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente
hasta la extinción del
contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario
abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de
no renovación, el
arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera
con
aquél siempre que en el plazo
de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación
escrita del cónyuge
manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera
por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de
la renta correspondiente a
dicho mes.
4. Lo dispuesto en los
apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona
que hubiera venido con
viviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación
de afectividad a la de cónyuge,
con independencia de su orientación sexual, durante, al menos,
los dos años anteriores al
desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará
la mera convivencia.
Art. 13. Resolución del
derecho del arrendador.—1. Si durante los cinco primeros años
de duración del contrato el
derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un
retracto convencional, la
apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de
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opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el
arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación
prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración
pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros
años del mismo, el derecho
del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las
circunstancias mencionadas en
el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se
exceptúa el supuesto en que
el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la
Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del
arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos
otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo
derecho de goce sobre el
inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador,
además de por las demás
causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los
arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya
concertado de buena fe con la
persona que aparezca como propietario de la finca en el
Registro de la Propiedad, o
que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación
sea imputable al verdadero
propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se
refiere el artículo 9.1.
Art. 14. Enajenación de la
vivienda arrendada.—El adquirente de una vivienda arrendada
quedará subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros
años de vigencia del
contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de
la
Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera
superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la
totalidad de la duración
pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria. En este caso,
el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el
tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar
al arrendatario con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada
año del contrato que,
excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan
estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo
deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que
reste para el transcurso del
plazo de cinco años.
Art. 15. Separación, divorcio
o nulidad del matrimonio del arrendatario.—1. En los
casos de nulidad del
matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge
no
arrendatario podrá continuar
en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de
acuerdo con lo dispuesto en
los artículos 90 y 96 del Código Civil.
2. La voluntad del cónyuge de
continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al
arrendador en el plazo de dos
meses desde que fue notificada la resolución judicial
correspondiente, acompañando
copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma
que afecte al uso de la
vivienda.
Art. 16. Muerte del
arrendatario.—1. En caso de muerte del arrendatario, podrán
subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del
arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
análoga relación de
afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual,
durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran
tenido descendencia en común,
en cuyo caso bastará la mera convivencia.
10
c) Los descendientes del
arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran
sujetos a su patria potestad o
tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos
años precedentes.
d) Los ascendientes del
arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los
dos años precedentes a su
fallecimiento.
e) Los hermanos del
arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra
anterior.
f) Las personas distintas de
las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía
igual o superior al sesenta y
cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco
hasta el tercer grado
colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos
años anteriores al
fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento
del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el
arrendamiento quedará
extinguido.
2. Si existiesen varias de las
personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién
de ellos será el beneficiario
de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el
apartado anterior, salvo en
que los padres septuagenarios serán preferidos a los
descendientes. Entre los
descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más
próximo en grado, y entre los
hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se
resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al
sesenta y cinco por ciento; en
defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas
familiares y, en última
instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de
mayor edad o el hermano más
joven.
3. El arrendamiento se
extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario
el arrendador no recibe
notificación por escrito del hecho del fallecimientos con certificado
registral de defunción, y de
la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el
fallecido y ofreciendo, en su
caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales
para subrogarse. Si la extinción
se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario,
salvo los que renuncien a su
opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes
siguiente al fallecimiento,
quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres
meses.
Si el arrendador recibiera en
tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan
su condición de beneficiarios
de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores
solidarios de las obligaciones
propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de
subrogarse.
4. En arrendamientos cuya
duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar
que no haya derecho de
subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste
tenga lugar transcurridos los
cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el
arrendamiento se extinga a los
cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con
anterioridad.
CAPÍTULO III
De la renta
11
Art. 17. Determinación de la
renta.—1. La renta será la que libremente estipulen las
partes.
2. Salvo pacto en contrario,
el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los
siete primeros días del mes.
En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de
más de una mensualidad de
renta.
3. El pago se efectuará en el
lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su
defecto, en metálico y en la
vivienda arrendada.
4. El arrendador queda
obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se
hubiera pactado que éste se
realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación
de pago por el arrendatario.
El recibo o documento
acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las
cantidades abonadas por los
distintos conceptos de los que se componga la totalidad del
pago, y específicamente, la
renta en vigor.
Si el arrendador no hace
entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se
originen al arrendatario para
dejar constancia del pago.
Art. 18. Actualización de la
renta.—1. Durante los cinco primeros años de duración del
contrato la renta sólo podrá
ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en
que se cumpla cada año de
vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la
anualidad anterior la variación
porcentual experimentada por el Indice General Nacional del
Sistema de Indices de Precios
de Consumo en un período de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada
actualización, tomando como mes de referencia para la primera
actualización el que
corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de
celebración del contrato, y
en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de
duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al
respecto por las partes y, en
su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será
exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la
parte interesada lo notifique
a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración
aplicado y acompañando, si el
arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto
Nacional de Estadística, o
haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
Será válida la notificación
efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago
precedente.
Art. 19. Elevación de renta
por mejoras.—1. La realización por el arrendador de obras de
mejora, transcurridos cinco años
de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en
contrario, a elevar la renta
anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la
mejora el tipo de interés
legal del dinero en el momento de la terminación de las obras
incrementado en tres puntos,
sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la
renta vigente en aquel
momento.
Para el cálculo del capital
invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas
para la realización de la
obra.
2. Cuando la mejora afecte a
varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal,
el arrendador deberá repartir
proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido,
aplicando, a tal efecto, las
cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto de edificios
que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital 12
invertido se repartirá
proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre
arrendador y arrendatarios. En
defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función
de la superficie de la finca
arrendada.
3. La elevación de renta se
producirá desde el mes siguiente a aquél en que, ya finalizadas las
obras, el arrendador notifique
por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los
cálculos que conducen a su
determinación y aportando copias de los documentos de los que
resulte el coste de las obras
realizadas.
Art. 20. Gastos generales y de
servicios individuales.—1. Las partes podrán pactar que
los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos,
cargas y responsabilidades que
no sean susceptibles de individualización y que correspondan a
la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de
propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la
finca arrendada en función de
su cuota de participación.
En edificios que no se
encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los
que se hayan asignado a la
finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto
deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos
gastos a la fecha del
contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la
Administración.
2. Durante los cinco primeros
años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya
de abonar por el concepto a
que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos,
sólo podrá incrementarse
anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en
que pueda incrementarse la
renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios
con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante
aparatos contadores serán en
todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que
se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista
en el artículo 17.4.
CAPÍTULO IV
De los derechos y obligaciones
de las partes
Art. 21. Conservación de la
vivienda.—1. El arrendador esta obligado a realizar, sin
derecho a elevar por ello la
renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar
la vivienda en las condiciones
de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el
deterioro de cuya reparación
se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en
los artículos 1563 y 1564 del
Código Civil.
La obligación de reparación
tiene su limite en la destrucción de la vivienda por causa no
imputable al arrendador. A
este efecto, se estará a lo dispuesto en el articulo 28.
2. Cuando la ejecución de una
obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta
la conclusión del
arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aun que le
sea
muy molesta o durante ella se
vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de
veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de
la vivienda de la que el
arrendatario se vea privado.
13
3. El arrendatario deberá
poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve
posible, la necesidad de las
reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos
solos efectos deberá
facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los
técnicos que designe, del
estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al
arrendador, podrá realizar
las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una
incomodidad grave, y exigir de
inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones
que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán
de cargo del arrendatario.
Art. 22. Obras de mejora.—1.
El arrendatario estará obligado a soportar la realización por
el arrendador de obras de
mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la
conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se
proponga realizar una de tabes obras deberá notificar por escrito al
arrendatario, al menos con
tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste
previsible. Durante el plazo
de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir
del contrato, salvo que las
obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda
arrendada. El arrendamiento se
extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el
desistimiento, durante los
cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte
las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en
proporción a la parte de la
vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como
a la indemnización de los
gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Art. 23. Obras del
arrendatario.—1. El arrendatario no podrá realizar sin el
consentimiento
del arrendador, expresado por
escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o
de los accesorios a que se
refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una
disminución en la estabilidad
o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la
facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la
realización de las obras podrá
exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las
cosas al estado anterior o
conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar
indemnización alguna.
Si las obras han provocado una
disminución de la estabilidad de la edificación o de la
seguridad de la vivienda o sus
accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de
las cosas al estado anterior.
Art. 24. Arrendatarios con
minusvalía.—1. El arrendatario, previa notificación escrita al
arrendador, podrá realizar en
la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su
condición de minusválido o a
la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma
permanente en análoga relación
de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o
a la de los familiares que con
él convivan.
2. El arrendatario estará
obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al estado
anterior si así lo exige el
arrendador.
Art. 25. Derecho de adquisición
preferente.—1. En caso de venta de la vivienda
arrendada, tendrá el
arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las
condiciones previstas en los
apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá
ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo
de treinta días naturales a
contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la
decisión de vender la finca
arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la 14
transmisión.
Los efectos de la notificación
prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta
días naturales siguientes a
la misma.
3. En el caso a que se refiere
el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de
retracto, con sujeción a lo
dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le
hubiese hecho la notificación
prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos
exigidos, así como cuando
resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos
onerosas sus restantes
condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta
días naturales contados desde
el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá
hacer el adquirente al
arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la
compraventa, mediante entrega
de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o
retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro
derecho similar, excepto el
retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional
que figurase inscrito en el
Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de
arrendamiento.
5. Para inscribir en el
Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han
tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas
en los apartados anteriores,
con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no
estuviese arrendada, para que
sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así
en la escritura, bajo la pena
de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga,
además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos
alquilados como accesorios de
la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo
3, no podrá el arrendatario
ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la
vivienda.
7. No habrá lugar a los
derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las
restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen
parte de un mismo inmueble ni
tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos
propietarios a un mismo
comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo
existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y
retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el
arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido
en contratos de duración
pactada superior a cinco años.
CAPÍTULO V
De la suspensión, resolución
y extinción del contrato
Art. 26. Habitabilidad de la
vivienda.—Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de
obras de conservación o de
obras acordadas por una autoridad competente la hagan
inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo,
sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato
supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del
plazo del contrato y la
suspensión de la obligación de pago de la renta.
Art. 27. Incumplimiento de
obligaciones.—1. El incumplimiento por cualquiera de las
15
partes de las obligaciones
resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere
cumplido las suyas a exigir el
cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del
contrato de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá
resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes
causas:
a) La falta de pago de la
renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al
arrendatario.
b) La falta de pago del
importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión
inconsentidos.
d) La realización de daños
causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el
arrendador cuando el
consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda
tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de
estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del
arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de
acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 7.
3. Del mismo modo, el
arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el
arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o
de derecho que realice el arrendador en la utilización de la
vivienda.
Art. 28. Extinción del
arrendamiento.—El contrato de arrendamiento se extinguirá, además
de por las restantes causas
contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca
arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme
de ruina acordada por la autoridad competente.
TÍTULO III
De los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda
Art. 29. Enajenación de la
finca arrendada.—El adquirente de la finca arrendada quedará
subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente
los requisitos del artículo
34 de la Ley Hipotecaria.
Art. 30. Conservación, mejora
y obras del arrendatario.—Lo dispuesto en los artículos
21, 22, 23 y 26 de esta ley
será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente
Título. También lo será lo
dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.
Art. 31. Derecho de adquisición
preferente.—Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente
ley será de aplicación a los
arrendamientos que regula este título.
Art. 32. Cesión del contrato
y subarriendo.—1. Cuando en la finca arrendada se ejerza
16
una actividad empresarial o
profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el
contrato de arrendamiento sin
necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho
a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en
vigor en el caso de producirse
un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la
cesión del contrato o el
subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el
cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión,
transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el
arrendador tendrá derecho a
la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el
subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador
en el plazo de un mes desde
que aquellos se hubieran concertado.
Art. 33. Muerte del
arrendatario.—En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el
local se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el
ejercicio de la actividad podrá
subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario
hasta la extinción del
contrato.
La subrogación deberá
notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes
a la fecha del fallecimiento
del arrendatario.
Art. 34. Indemnización al
arrendatario.—La extinción por transcurso del término
convencional del arrendamiento
de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya
venido ejerciendo una
actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a
una indemnización a cargo del
arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con
cuatro meses de antelación a
la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un
mínimo de cinco años más y
por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la
que al efecto acuerden las
partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro
designado por las partes.
La cuantía de la indemnización
se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara
en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la
expiración del arrendamiento,
el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando
dedicada, la indemnización
comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de
la pérdida de clientela
ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con
respecto a la habida durante
los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara
dentro de los seis meses siguientes a la extinción del
arrendamiento una actividad
diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un
tercero desarrollan en la
finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la
desarrollada por el
arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de
duración del contrato, con un
máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las
actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en
parte de la clientela captada
por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo
entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma
será fijada por el árbitro
designado por aquellas.
Art. 35. Resolución de pleno
derecho.—El arrendador podrá resolver de pleno derecho el
contrato por las causas
previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o
subarriendo del local
incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
17
TÍTULO IV
Disposiciones comunes
Art. 36. Fianza.—1. A la
celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación
de fianza en metálico en
cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento
de viviendas y de dos en el
arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros
años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a
actualización. Pero cada vez
que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir
que la fianza sea
incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o
dos mensualidades de la renta
vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la
fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el
arrendamiento exceda de cinco
años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A
falta de pacto específico, lo
acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido
también para la actualización
de la fianza.
4. El saldo de la fianza en
metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo,
devengará el interés legal,
transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin
que se hubiere hecho efectiva
dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar
cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de
sus obligaciones arrendaticias
adicional a la fianza en metálico.
Art. 37. Formalización del
arrendamiento.—Las partes podrán compelerse
recíprocamente a la
formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar
la identidad de los contratantes, la identificación de la finca
arrendada, la duración
pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las
partes
hubieran libremente acordado.
TÍTULO V
Procesos arrendaticios
Art. 38. Competencia.—El
conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que
regule la presente ley
corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar en que se halle la
finca sin que sean aplicables
las normas sobre sumisión expresa o tácita de la Sección Segunda
del Título II del Libro
Primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Art. 39. Procedimiento.—1.
Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos
regulados en la presente ley
se regirán por las normas procesales comunes con las
modificaciones que se derivan
de lo dispuesto en la misma.
2. Dichos litigios se
sustanciarán por las normas del juicio de cognición, salvo las
excepciones
de los apartados 3 y 4 de este
artículo.
3. Se tramitarán por el
procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los artículos
1.570 y siguientes de la Ley
de Enjuiciamiento Civil las demandas que se interpongan por
precario, por extinción del
plazo del arriendo o por resolución del mismo por falta de pago de
las cantidades a que se
refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
18
4. Cuando, exclusivamente se
ejerciten acciones para determinar rentas o importes que, de
conformidad con esta ley
corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento
verbal, cualquiera que sea la
cuantía litigiosa.
5. Las partes podrán pactar
el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de
conformidad con lo establecido
en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre.
6. Cuando alguna de las partes
contractuales no tuviere su domicilio dentro de la demarcación
judicial donde radique la
finca, podrá designarse un domicilio radicado en ella a los efectos de
recibir cualquier notificación
vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en esta
ley.
Art. 40. Acumulación de
acciones.—1. El actor podrá acumular las acciones que le asistan
contra distintos arrendatarios
de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes,
siempre que aquellas se
fundamenten en hechos comunes a todos los demandados. Del mismo
modo, los distintos
arrendatarios de una misma finca podrán acumular las acciones que les
asistan contra el mismo
arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.
Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplicará a los juicios de desahucio.
2. El arrendador, en los
supuestos de resolución del contrato por falta de pago, podrá ejercer
acumulada y simultáneamente
la acción de resolución del contrato y la reclamación de las
cantidades adeudadas. La
tramitación de estos procesos se realizará conforme a las normas
reguladoras del juicio de
cognición.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. Régimen de las
viviendas de protección oficial en arrendamiento.—1. El plazo
de duración del régimen
legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para
arrendamiento a partir de la
entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir
totalmente el período
establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo
cualificado obtenido para su
promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos
veinticinco años a contar
desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.
2. La renta máxima inicial
por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que
se refiere el apartado
anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda
de conformidad con la
normativa estatal o autonómica aplicable.
3. En todo caso, la revisión
de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que
fuera la legislación a cuyo
amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de
las variaciones porcentuales
del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de
Consumo.
4. Además de las rentas
iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los
servicios de que disfrute el
arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las
sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y
estipulaciones que establezcan
rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa
aplicable para las viviendas
de protección oficial.
6. Lo dispuesto en los
apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de
promoción pública reguladas
por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los
apartados anteriores será de aplicación general en defecto de
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legislación específica de
las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de
viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las
normas particulares de éstas
respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la
renta, los límites de
repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo
previsto respecto del derecho
de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no
regulado por ellas por las de
la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el
arrendamiento deje de estar
sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción no alcanzará a
las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se
estará por entero a lo
dispuesto en la presente ley.
Segunda. Modificación de la
Ley Hipotecaria.—1. El artículo 2, número 5.° de la Ley
Hipotecaria, aprobada por
Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
«5.° Los contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos».
2. En el plazo de nueve meses
desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los
requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al
Registro de la Propiedad.
Tercera. Depósito de
fianzas.—Las Comunidades Autónomas podrán establecer la
obligación de que los
arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el
importe de la fianza regulada
en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a
disposición de la
Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la
extinción del correspondiente
contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del
contrato, la Administración
Autonómica o el ente público competente no procediere a la
devolución de la cantidad
depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
Cuarta. Ayudas para acceso a
vivienda.—Las personas que, en aplicación de lo
establecido en la Disposición
Transitoria Segunda de la presente ley, se vean privadas del
derecho a la subrogación
"mortis causa" que les reconocía el Texto Refundido de la Ley
de
Arrendamientos Urbanos,
aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, serán sujeto
preferente de los programas de
ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que
cumplan los requisitos en
cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.
Quinta. Modificación de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.—1. El artículo 1563 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil quedará
redactado en la forma siguiente:
«1.° El desahucio por falta
de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las
cantidades cuyo pago hubiera
asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el
arrendamiento de una finca
urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales,
comerciales o industriales,
podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento
anterior al señalado para la
celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el
Juzgado o notarialmente el
importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la
demanda y el de las que en
dicho instante adeude.
2.° Esta enervación no tendrá
lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni
cuando el arrendador hubiese
requerido, por cualquier medio que permita acreditar su
constancia, de pago al
arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la
demanda y éste no hubiese
pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha
presentación.»
«3.° En todo caso, deberán
indicarse en el escrito de interposición de la demanda las
circunstancias concurrentes
que puedan permitir
o no la enervación. Cuando ésta
proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar
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o de consignar el importe
antes de la celebración del juicio.»
2. Los recursos contra
sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán
tramitación preferente tanto
ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales
Superiores.
Los artículos 1566 y 1567 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil quedarán redactados de la forma
siguiente:
"Artículo 1566. En ningún
caso se admitirán al demandado los recursos de apelación y de
casación, cuando procedan, si
no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas venci | 
